Khi cơn sốt đất trong TP HCM lan tỏa, nỗi lo của người đầu tư mua phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Trong buổi tọa đàm Thời cơ đầu tư bất động sản Sài Gòn – Cái nhìn của người tại cuộc, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong nhận được nhiều thắc mắc ảnh hưởng đến định giá đất ra sao khi thương trường sốt ảo. Giá đất TP HCM nóng sốt thời gian qua liệu có còn dư địa tăng giá tại các năm tiếp để đầu tư?

Ông Phong cho rằng thiếu sót của đa phần người mua nhà đất nằm ở chỗ năng lực thẩm định giá hoặc tự thăm dò giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ nữa không có cơ sở để thương thảo mức giá trọn vẹn khi bên bán hét giá trên trời. Đáng chú ý khi cơn sốt đất trong TP HCM lan tỏa, nỗi hoang đưa lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tuy vậy, chuyên gia này cho biết, thực tế thẩm định giá bất động sản chẳng hề là hoạt động đánh đố người đầu tư. Đây chính là công việc có vô cùng nhiều lời giải giản đơn chứ không phức tạp như người khác lầm tưởng. Ông Phong mang ra một vài bí kỹ tự định giá đất theo cách của riêng ông, đúc rút từ gần 10 năm lăn lộn trên thương trường nhà đất TP HCM.

Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn. Ảnh: Vũ Lê

Người mua thực sự có thể rà soát giá đất có bị kê ảo nữa không bằng cách thu thập khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương thảo mức giá trọn vẹn hơn. Ảnh: Vũ Lê

Thu thập giá đất do Nhà nước quy định nhân 4

Định giá dựa trên đáng giá đất theo cung đường tại bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây chính là cách nhanh nhất, thường hay thì đáng giá đất mặt tiền tài một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so sánh với đơn giá Nhà nước quy định.

Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thương trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so sánh với khung quy định trong bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 , điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3và8-4và5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân thực sự có thể đồng ý được. Trong thực tế, gần 80% kinh doanh nhà đất thành đạt trên thương trường được chuyên gia này thống kê đã đồng ý khoảng cách này.

VD: đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Thu thập khung giá này nhân cho 3và8-4và5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thương trường hiện nay (2017). Thực sự có thể dao động 10-15% tùy diện tích của thửa đất , vị trí. Giả sử giá thương trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, người đầu tư luôn phải đặt nghi vấn, rà soát , đối chiếu kỹ vì có đặc điểm bị kê khung giá ảo.

Trong thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan tỏa trong TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so sánh với quy định của bảng giá đất. Đây chính là độ vênh khó thực sự có thể được thương trường đồng ý hoặc chưa hề có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua các đợt cải tạo hạ tầng hay có các điểm nhấn tiện ích công cộng hay các công trình tiện ích khác, đáng giá thực sự có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.

Thu thập giá cho thuê làm mốc – so sánh giá tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gởi tổ chức tài chính , đây chính là mức giá thuê ổn định thì người đầu tư thực sự có thể rà soát pháp lý , mua không cần đắn đo.

Nếu vẫn chưa yên tâm, người đầu tư thực sự có thể định giá bằng việc so sánh những bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một vài khu vực tập trung sẽ có đáng giá tương đồng, nếu lựa chọn để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay chọn lựa , đo đạt thêm những nhân tố này.

Định giá từ kho bài học của môi giới

Định giá trên bài học thương trường của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp trong khu vực sẽ cập nhật cho người dùng được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách gấp rút, chuẩn xác , đạt kết quả cao nhất.

Định giá thông qua tổ chức tài chính

Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của tổ chức tài chính khá khắn khít. Nếu đạt được sự hỗ trợ này từ phía tổ chức tài chính, người mua sẽ an tâm hơn về đáng giá khu đất mình đang để mắt tới. Tuy vậy quy trình này thường hay mất thời gian, thực sự có thể khiến cho người mua bị vuột mất thời cơ vì ra quyết định quá chậm. Những tổ chức tài chính sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế thực sự có thể cao hơn từ 10-20%.

Trong đó, người đầu tư còn thực sự có thể tham khảo thành quả từ những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc không mất phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.

Vũ Lê

Nguồn: vnexpress.net Edit: Real.com.vn